Comprar una propiedad es una de las metas personales más ambiciosas: no solo porque forma parte esencial en la construcción de un patrimonio, sino también porque se trata de un compromiso financiero que se mantendrá a largo plazo. Para alcanzar dicho objetivo, es necesario recurrir, en ocasiones, a un crédito hipotecario, ya sea otorgado por entidades como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) o el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste); o, bien, por algún organismo bancario. Su elección, no obstante, siempre está rodeada de varias dudas, así como de una serie de términos que resultan desconocidos para muchos.

La clave para tomar una decisión acertada radica en comparar diversos factores, examinar a detalle las condiciones de cada uno de los financiamientos y realizar un análisis riguroso de las finanzas individuales para conocer la capacidad de pago de cada persona. Y es que, justamente, de acuerdo con la encuesta Intereses inmobiliarios de los mexicanos para 2021, realizada por el sitio Vivanuncios, el 70% tiene la intención de comprar una vivienda este año pero, debido a la pandemia, el 60% deberá reducir su monto de inversión.

ASPECTOS BÁSICOS A REVISAR

Elegir el crédito hipotecario más conveniente es un proceso que lleva tiempo y al cual se le debe poner mucha atención, sobre todo si no se cuenta con conocimiento en el tema. La orientación por parte de algún familiar o amigo que haya atravesado este proceso, así como la guía de un asesor inmobiliario, siempre resultarán de gran ayuda.

«Antes de aspirar a una hipoteca, es recomendable tener experiencia con otro tipo de productos financieros, tales como una tarjeta de crédito, un financiamiento de automóvil o un préstamo personal», sugiere en entrevista Paulina Prieto Higuera, vicepresidenta de Crédito Hipotecario y Automotriz de Scotiabank México, con miras a determinar qué tanto compromiso puede asumir un sujeto.

Entre los factores a comparar de este producto se encuentra, principalmente, la tasa de interés, es decir, el porcentaje que va a cobrar el acreedor sobre el capital financiado durante el plazo establecido. Existen créditos con tasa fija (que no cambia a lo largo del contrato), variable (se modifica con base en la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio) y mixta (combina los dos tipos anteriores).

«Más allá de este aspecto, lo que realmente se debe revisar es el costo anual total (CAT), el cual contempla el 100% de los gastos que tiene un financiamiento, como la tasa de interés, las comisiones y los seguros», señala la directiva.

En el caso de los préstamos dados por el banco, es necesario contemplar una serie de desembolsos iniciales para adquirir el inmueble. «Algo que comúnmente pasa inadvertido para las personas es cuánto dinero tienen para cubrir el enganche, el avalúo, la escrituración y los costos de apertura del crédito.

«Si bien las instituciones financieras otorgan créditos hipotecarios hasta por el 90% del valor de la propiedad, todos los gastos adicionales corren por cuenta de los compradores», menciona Roberto Esses Gritzewsky, director general de Vivanuncios. Por ello, recomienda contar con, al menos, el 10% del valor de la propiedad para cubrir el enganche y otro 10% para solventar los demás aspectos mencionados.

Otro factor de suma importancia son los seguros que incluye el financiamiento: de vida, de daños y de desempleo. «No solo hay que conocer cuánto cuestan, sino también qué es lo que cubren, bajo qué condiciones y la manera en que se pagan: puede ser al principio del crédito, de contado o diferidos a meses», advierte Pablo Sadek González, director de Negocio Hipotecario de BBVA México.

Asimismo, antes de firmar el contrato, los usuarios deben cerciorarse que no haya penalizaciones por pagos anticipados, o sea, que está permitido adelantar aportaciones al capital para reducir los años de crédito sin que esto amerite una sanción por parte de la institución que otorgó el préstamo.

HIPOTECAS A TU MEDIDA

En la actualidad, hay un abanico de créditos hipotecarios para cubrir necesidades específicas: desde las alternativas tradicionales para adquirir una casa o departamento hasta opciones pensadas para comprar un terreno, construir una vivienda desde cero o, bien, remodelar el inmueble que se ostenta.

«En nuestra más reciente encuesta realizada sobre créditos, destacó que el 41% obtiene éste a través del Infonavit; el 39%, mediante una institución bancaria; el 12% opta por un cofinanciamiento entre Infonavit y banco; y el 8% lo hace con el Fovissste», apunta el director general de Vivanuncios.

A través del Crédito Infonavit, es posible acceder a un préstamo de hasta dos millones 217 mil 700 pesos, monto que depende de la capacidad de pago de cada derechohabiente. La tasa de interés es fija durante toda la vida del mismo y hay opción de pedirlo en conjunto con un cónyuge, familiar o corresidente.

En tanto que el Crédito Tradicional otorgado por el Fovissste se puede utilizar para adquirir una vivienda nueva o usada, o para la construcción en un terreno propio. Esta alternativa cuenta con seguros de vida y daños, así como con una prórroga de hasta un año en caso de desempleo. El primer requisito a cumplir es ser trabajador del Estado en servicio activo.

Respecto a los préstamos bancarios, «la opción más típica es el de adquisición tradicional, que representa un 80% de los créditos dados, así como los cofinanciamientos con Infonavit o Fovissste, y el Pago de Pasivos, que permite cambiar tu hipoteca de banco para mejorar sus condiciones», dice Paulina Prieto Higuera.

El esquema de cofinanciamiento, es decir, la conjugación de un crédito Infonavit o Fovissste con uno brindado por una institución bancaria, permite acceder a un monto mayor para la compra. «Las personas que cotizan en el Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), y cuyo empleador hace aportaciones al Infonavit, tienen la opción de elegir dos programas.

«Uno de ellos es el Apoyo Infonavit, crédito otorgado en un 100% por el banco. En éste, la subcuenta de vivienda o el ahorro ahí generado queda como garantía en caso de falta de pago. Las aportaciones futuras del patrón a esa cuenta se usan para prepagar el crédito bancario.

«Con el Cofinavit, una parte del préstamo la aporta el Infonavit y la otra, el banco. En esta modalidad, la subcuenta se emplea al 100%, por ejemplo, como parte del enganche. Entonces, las aportaciones que más adelante realice el patrón se destinarán, en primer lugar, a pagar el crédito con el Infonavit y, posteriormente, el bancario», detalla el director de Negocio Hipotecario de BBVA México.

El año pasado, entró en vigor el programa Fovissste para Todos, un crédito cofinanciado hipotecario con uno de los CAT más bajos del mercado. Se trata de un préstamo bancario en su totalidad, cuyo ahorro de la subcuenta de vivienda se puede destinar a cubrir el enganche del inmueble, mientras que las aportaciones futuras se ocupan para prepagar el crédito.

APRENDE DE LOS ERRORES

De acuerdo con los expertos, en la elección del crédito hipotecario suele caerse en una serie de equivocaciones que pueden pagarse muy caro. «Entre las más comunes está no hacer un análisis completo de la mensualidad a pagar, así como casarse con la primera opción y no comparar otras alternativas.

«Siempre hay que leer muy bien el contrato para asegurarse que no haya cláusulas de penalización por pagos anticipados. Además, se debe revisar detenidamente el tema de los seguros, sus condiciones y coberturas», aconseja Roberto Esses Gritzewsky.

Especialistas en finanzas recomiendan adquirir una vivienda que se pueda pagar, es decir, que no supere la capacidad de pago de la persona (lo ideal es destinar alrededor del 30% del ingreso mensual para cubrir la hipoteca). De lo contrario, el escenario se puede tornar muy complicado a largo plazo.

Por eso, Pablo Sadek González, de BBVA México, sugiere hacer una proyección de gastos a futuro, además de asegurarse de contar con los ahorros para solventar los gastos asociados (enganche, avalúo, escrituración, entre otros). «Un error hipotecario es algo con lo que puedes cargar durante 20 años o, bien, el tiempo que dure tu crédito», puntualiza. Así que infórmate, asesórate y atrévete a dar el paso más importante hacia la construcción de tu patrimonio.







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¿Buscas casa?; el ABC del crédito hipotecario, El Siglo de Torreón